Existe – t – il une bulle immobilière à Dakar ?

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RESUME

La tendance actuelle marquée par la hausse vertigineuse des prix de l’immobilier dans la région de Dakar a conduit la présente étude à s’interroger sur la présence ou non d’une bulle immobilière.

Une bulle spéculative est généralement définie comme une phase pendant laquelle les prix s’affranchissent de leurs relations habituelles avec les données économiques dites fondamentales et s’inscrivent dans une tendance fortement haussière et autonome. Etroitement liée à des comportements spéculatifs, la bulle immobilière se manifeste par une augmentation du prix de l’immobilier sans rapport avec de nombreux fondamentaux économiques comme les revenus ou le rendement locatif des biens immobiliers.

A l’aide des informations brutes sur les ventes de biens immobiliers recueillies auprès des services de conservation foncière de la Direction Générale des Impôts et des Domaines, l’étude a confectionné des indicateurs annuels du prix de l’immobilier relatifs aux secteurs :

  • du Dakar – Plateau : centre ville, Médina, Fass, Gueule tapée, Reubeuss, Gibraltar, Colobane ;
  • du grand Dakar : Point E, Fann, Amitié, Zones A et B, Grand-Dakar, Niaari Talli, HLM, Baobab, Bourguiba, Dieupeul, Castor, Libertés, Sacré Cœur, Mermoz, VDN, Foire, Grand-Yoff, Ouakam, Almadies ; et
  • de la banlieue : Pikine, Guediawaye, Parcelles Assainies, Mbao, Keur Massar.

Un quatrième indicateur qui synthétise l’évolution du prix de l’immobilier dans ces trois zones est également construit.

Les indicateurs présentent le même profil qui peut être décrit en trois phases : une évolution ascendante et régulière de 1960 jusqu’à 1995, suivie d’une hausse plus rapide à partir de 1996 et enfin, une accélération de la croissance depuis le début des années 2000.

S’agissant du rapport entre le prix des biens immobiliers et le loyer, l’étude montre que du début des années 80 à la fin des années 90, il a évolué de manière plus ou moins stable. Durant cette période, même si, par moment, le prix de l’immobilier a cru plus vite que celui de la location, il s’en est suivi un effet de rattrapage synonyme d’un marché (ré)équilibré.

Toutefois, les évolutions présentent une tendance haussière très marquée ces huit dernières années. De manière générale, la hausse du prix du logement ne semble pas être expliquée par le rendement locatif. On peut donc soupçonner l’existence d’une bulle spéculative sur le marché de l’immobilier.

L’étude des propriétés statistiques des indicateurs du prix et de la location vient confirmer la présence de bulles périodiques sur le marché immobilier dakarois. Les résultats permettent de situer les périodes d’expansion de la bulle immobilière au niveau des trois zones étudiées à savoir le Dakar-Plateau, le grand Dakar et la banlieue de Dakar. Ainsi, depuis le début des années 2000, les résultats indiquent que la bulle apparaît manifestement de manière ininterrompue dans la quasi-totalité des zones étudiées. L’analyse portant sur l’indicateur synthétique des trois zones renseigne que, de façon générale, le marché de l’immobilier dans la capitale sénégalaise est caractérisé par une bulle qui persiste depuis près de sept ans.

Classification JEL : C12, C13, C51, G12, R11, R21, R31 Mots Clés : Prix de l’immobilier, bulle spéculative, test ADF, régression avec changement de régime, chaine de Markov, Dakar.

ABSTRACT The exponential growth of the house price in Dakar during these ten last years gives some suspicions towards the existence of real estate speculative bubble. This study proposes to elucidate this question by using a methodological approach based on the investigation of the integration properties of house price indices. It is argued that the presence of explosive autoregressive root on these asset prices and not on their observable underlying fundamentals implies the formation of a rational bubble. For this purpose, the study reveals the insufficiencies related to standard unit root tests and proposes their generalization through a relatively new approach based on the Markov-switching regressions. The results show the presence of speculative bubble since the early 21st century, but the conditions of its collapse remain dubious to date.

JEL Classification : C12, C13, C51, G12, R11, R21, R31 Keywords : House price, speculative Bubble, ADF tests, Markov-switching regression, Dakar.

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